大家先靜下心來了解一下什麼是都更?怎樣的地區、怎樣的住屋狀況、怎樣的巷寬,建商、投資客才有巨額都更利益,願意長期投資?

 

http://key88.net/article27122.html

 

這篇文章詳細的解釋了都更的一切,茲摘錄重點如下:

 

 1. 投資人在選擇都更物件時,需要注意哪些事項呢?

 

廖董表示有三個重點和一個原則一定要掌握。一、選商業區;二、選大馬路邊;三、選「都市更新地區」或「都市更新單位」的標的。

原則是,屋齡要超過三十年,樓高不超過四層樓,這些條件都是比較容易等到都更機會,投報率高的標的物。

一般住宅的地目分為住宅區與商用區兩種,這兩種的差別就在於容積率的不同,而容積率更是攸關建商願不願意參與都市更新的重要條件。

目前在台北市住宅區的舊公寓,容積率幾乎蓋滿,除非地價夠高或有容積的獎勵,否則建商會因獲利不易而放棄參與重建,這就是為什麼,大部分的建商不太喜歡參與住宅區用地改建的原因。

 

相反的,位在商業區的舊公寓,就成了建商最愛的標的物,特別是大馬路向內延伸三十米以內的舊公寓,通常就是那些馬路邊到裡面第一條巷子的舊公寓,這些地目大多屬於商業區,所以改建的效益相對比住宅區用地高出許多。同樣的,在建蔽率上,商業區在土地使用的比率上,也是優於住宅區(詳見表一)。

 

--- 另類思考:那些無所不用其極想把師大社區變成商業區的人,是不是更有背後動機呢?

 

 

 2. 容積率 「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

 

若「住四」一塊土地的面積為100坪,容積率為300%,每坪土地可蓋3坪的建坪,若每一樓的樓板面積為50坪,則最多可蓋6層樓。(50×6=300) 通常容積率越高,一坪土地可蓋的坪數就越多。

建蔽率 「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。 若一塊土地的面積為100坪,而建物的投影面積為45坪,建蔽率為45%,通常建蔽率比率愈低,留下的空地愈大,建蔽率愈高,則空地面積愈小。 (容積率、建蔽率規定,請見表一)

更新單元 「都市更新單元」是指可單獨實施都市更新計畫的分區,通常有最小基地規模限制。

 

 

--- 事實:師大社區幾乎都是40-50年前建的舊公寓,4層雙拼,基地面積100坪左右,以住三容積率只有225%計算,改建後8戶平分225建坪,一戶只分回28.125坪,再加上建蔽率只有45%,所以實質上屋內建坪只有12.65坪!請問:哪一位居民願意以目前屋內實坪幾乎是50坪的舊屋去都更換回屋內只有12.65坪的新屋?還有,建商、投資客的利潤在哪兒?更何況40-50年前蓋的舊屋,不論建材、施工,都比現在好太多!經過那麼多地震的考驗,許多舊屋連牆壁上的裂痕都很少!居民若不是因為上一代年齡老化無法上下樓梯才外移,但也多是把舊屋交給下一代居住,鮮少願意遷離師大社區的!

 

 

3. 台北市舊公寓都更搶手區域

 

1、南港區:南港軟體工業園區與南港火車站四周。
2、內湖區:內湖科學園區與內湖捷運站周圍。
3、萬華區:避開北萬華,例如:西門町;以南萬華的舊公寓為主。
4、大同區:避開北大同,以南大同為主,例如:南京西路南側。
5、信義區:信義計畫區周圍的舊公寓,例如、吳興街。

 

--- 事實:大安區根本就不是建商、投資客的目標!

 

 

 

陰謀論的標題很吸引人注意,但是,如何不會人云亦云落入無知的陷阱,被有心人利用分化居民?

 

1. 要自己做一點點功課,了解都更的基本知識。

2. 將心比心,自己是不是也追求一個「清靜家園」?經過居民兩年多的努力,社區環境是不是有顯著的改善?

3. 「佛與牛屎的故事,給大家會心一笑!

 

蘇軾(蘇東坡),才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,是個大才子,

他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋。

佛印老實,老被蘇軾欺負。蘇軾有時候佔了便宜很高興,回家就喜歡跟他那個才女妹妹蘇小妹說。 

但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,蘇東坡心裡總覺不是滋味,所以百般用心,想讓佛印下不了台。

一天,兩人相對坐禪,蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」

佛印禪師說:「像一尊佛。」

蘇東坡聽了之後滿懷得意。

此時,佛印禪師反問蘇東坡:「那你看我的坐姿像個甚麼?」

蘇東坡毫不考慮地回答:「你看起來像一堆牛糞!」

佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:「阿彌陀佛!」

蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:「今天總算佔了佛印禪師的上風。」

蘇小妹冷笑一下對哥哥說「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」

 

 

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